Trump Tower Chicago: Το Συμβούλιο Επισκόπησης της Κομητείας Κουκ υποβαθμίζει το ξενοδοχείο

Επειδή η κομητεία χρησιμοποιεί εκτιμώμενες αξίες για τον υπολογισμό των φόρων ακινήτων, η μείωση θα έχει ως αποτέλεσμα χαμηλότερο φορολογικό λογαριασμό για το ξενοδοχείο από εκείνον που βασίζεται στην εκτίμηση του αξιολογητή. Ωστόσο, αυτό δεν είναι καθόλου κοντά στη χαμηλή αξία που έδωσαν οι φορολογικοί δικηγόροι του ξενοδοχείου στο ακίνητο, 26,7 εκατομμύρια δολάρια, που θα είχε ως αποτέλεσμα ακόμη μικρότερο φορολογικό πλήγμα. Οι δικηγόροι υποστήριξαν ότι η αξία του ξενοδοχείου του Τραμπ έχει πέσει λόγω της πανδημίας, η οποία έχει πλήξει σκληρά όλα τα ξενοδοχεία στο κέντρο της πόλης.

Όπως πολλοί ιδιοκτήτες μεγάλων εμπορικών ακινήτων στην κομητεία, η εταιρεία του πρώην προέδρου, η Trump Organization, άσκησε έφεση για την αξιολόγηση του ξενοδοχείου, πρώτα στο γραφείο του Kaegi και στη συνέχεια στο Board of Review, μια τριμελή επιτροπή όπου οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να αμφισβητήσουν τις εκτιμήσεις του αξιολογητή .

Οι ιδιοκτήτες διαμαρτύρονται ότι ο Kaegi, ο οποίος επανεξελέγη χθες το βράδυ, έχει υπερτιμήσει πολύ τα εμπορικά ακίνητα, μεταφέροντας άδικα μεγαλύτερο μέρος της φορολογικής επιβάρυνσης σε αυτούς. Ο Kaegi υπερασπίστηκε τη μεθοδολογία του, υποστηρίζοντας ότι οι εκτιμήσεις του ήταν πολύ πιο κοντά στον στόχο από εκείνες του προκατόχου του, Joseph Berrios.

Αλλά οι ιδιοκτήτες έχουν έναν φίλο στο Συμβούλιο Αναθεώρησης, το οποίο έχει χορηγήσει μεγάλες μειώσεις στις εκτιμήσεις της Kaegi τα τελευταία χρόνια, γλιτώνοντάς τους μεγάλες αυξήσεις φόρων. Φέτος δεν αποτελεί εξαίρεση.

Η δίκη Τραμπ στο Σικάγο ταιριάζει με το πρότυπο. Πέρυσι, το γραφείο του Kaegi εκτίμησε αρχικά το πολυτελές Trump International Hotel & Tower 339 δωματίων σε 168,2 εκατομμύρια δολάρια, από 58,1 εκατομμύρια δολάρια το 2020, σύμφωνα με τα αρχεία της κομητείας. Οι δικηγόροι του ξενοδοχείου άσκησαν έφεση κατά της αξιολόγησης στο γραφείο του Kaegi, το οποίο μείωσε την αξία του ακινήτου στα 105,1 εκατομμύρια δολάρια.

Δυσαρεστημένοι με αυτό το αποτέλεσμα, οι δικηγόροι προσέφυγαν στη συνέχεια στο Συμβούλιο Αναθεώρησης, το οποίο μείωσε την αξία περαιτέρω στα 73 εκατομμύρια δολάρια, ή περίπου 215.000 δολάρια ανά δωμάτιο. Αυτός ο αριθμός θα χρησιμοποιηθεί για τον υπολογισμό του τελικού φόρου του ξενοδοχείου για το 2022, ο οποίος αναμένεται να κυκλοφορήσει τις επόμενες εβδομάδες.

Οι φόροι ιδιοκτησίας του ξενοδοχείου θα μπορούσαν ακόμα να αυξηθούν από το 2021, καθώς η εκτίμηση του διοικητικού συμβουλίου αντιπροσωπεύει σχεδόν το 26 τοις εκατό της προηγούμενης αξίας του ακινήτου των 58,1 εκατομμυρίων δολαρίων. Αλλά το φορολογικό πλήγμα θα ήταν πολύ μεγαλύτερο χωρίς την παρέμβαση της Επιτροπής.

Είναι δύσκολο να εκτιμηθεί πού θα διακανονιστούν οι φόροι των ξενοδοχείων ως αποτέλεσμα της μείωσης του πίνακα. πάρα πολλές άλλες μεταβλητές μπαίνουν στον υπολογισμό του φόρου για να υποθέσουμε. Οι φόροι ιδιοκτησίας του ξενοδοχείου είναι 3,2 εκατομμύρια δολάρια το 2020.

Δεν είναι επίσης σαφές εάν ο Οργανισμός Τραμπ θα συνεχίσει τη διαδικασία και θα καταθέσει άλλη έφεση στο Συμβούλιο Εφέσεων Φόρου Περιουσίας του Ιλινόις, ένα βήμα που έχει κάνει η εταιρεία στο παρελθόν. Ένας από τους δικηγόρους του ξενοδοχείου, ο Patrick McNerney του Mayer Brown, αρνήθηκε να σχολιάσει. Οι εκπρόσωποι του Οργανισμού Τραμπ δεν απάντησαν σε email.

Ο Κάεγκι υπερασπίστηκε τη διαδικασία που χρησιμοποίησε το γραφείο του για να εκτιμήσει την αξία της περιουσίας του Τραμπ.

Η εκτίμηση είναι «σύμφωνη με τα δεδομένα της αγοράς και την αξία παρόμοιας περιουσίας στην περιοχή», ανέφερε σε δήλωσή του. «Τα δημόσια διαθέσιμα δεδομένα και πηγές τρίτων δείχνουν ότι η μεθοδολογία που χρησιμοποιούμε για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας σημαίνει ότι η εργασία μας είναι πιο ακριβής και δίκαιη από πριν. Για μεγάλες εμπορικές ιδιοκτησίες όπως αυτή, η προσφυγή μετά από έκκληση για μείωση των αξιολογήσεών τους χρησιμεύει μόνο για μεγαλύτερη φορολογική επιβάρυνση στους κατοίκους και τις μικρές επιχειρήσεις. Θα συνεχίσω να μιλάω ανοιχτά για αυτές τις πρακτικές που δημιουργούν αδικία στο σύστημα φορολογίας ακινήτων και πρέπει να μεταρρυθμιστούν.

Ένας εκπρόσωπος της Επιτροπής Αναθεώρησης δεν απάντησε σε αίτημα για σχολιασμό.

Ό,τι αξίζει σήμερα, το Trump Hotel δεν μπορεί να αξίζει αυτό που ήταν πριν από μερικά χρόνια. Η απόδοση του ξενοδοχείου υστερεί σε σχέση με εκείνη των ανταγωνιστών του από τότε που ο Τραμπ έκανε το διάσημο ταξίδι του στην κυλιόμενη σκάλα για να ανακοινώσει την προεδρική του εκστρατεία το 2015. Τα έσοδα του ξενοδοχείου μειώθηκαν κατά 30% από το 2015 έως το 2018 και ένα μέτρο κέρδους έπεσε 89% την ίδια περίοδο , σύμφωνα με τα οικονομικά έγγραφα που κατατέθηκαν στον αξιολογητή.

Ο ουρανοξύστης του Τραμπ στο Σικάγο, στη λεωφόρο N. Wabash 401, περιλαμβάνει επίσης διαμερίσματα κατοικιών και εμπορικούς χώρους ξεχωριστής ιδιοκτησίας στη βάση του κτιρίου, το οποίο ανήκει σε μια οντότητα Trump. Όταν ανέπτυξε το έργο, σχεδίαζε να πουλήσει και τα 339 δωμάτια ξενοδοχείων ως συγκυριαρχίες, αλλά οι πωλήσεις σταμάτησαν κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης και διατήρησε την ιδιοκτησία περίπου 175 δωματίων.

Ο οργανισμός Trump προσφεύγει επίσης για την εκτιμώμενη αξία του εμπορικού χώρου του κτιρίου για το 2021, ο οποίος είναι σε μεγάλο βαθμό κενός από τότε που άνοιξε το κτίριο το 2008. Το γραφείο του Kaegi εκτίμησε τον χώρο των 74.000 τετραγωνικών ποδιών στα 21 εκατομμύρια δολάρια, αλλά το Συμβούλιο Αναθεώρησης αύξησε πρόσφατα Η αξία μειώθηκε κατά 19%, στα 17,1 εκατομμύρια δολάρια, σύμφωνα με το γραφείο του αξιολογητή.

Ωστόσο, αυτό είναι σχεδόν 37% περισσότερο από την προηγούμενη αξία του ακινήτου, επομένως είναι πιθανό, αν όχι πιθανό, ο φορολογικός του λογαριασμός να αυξηθεί φέτος. Οι φόροι ιδιοκτησίας για τον εμπορικό χώρο ανέρχονται σε 698.399 $ το 2021, σύμφωνα με τον Ταμία της κομητείας Κουκ.

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *