Εκτελεστικός Διευθυντής NHI: SNF, Senior Housing Disposition ανοίγει το δρόμο για μελλοντικές επενδύσεις

National Health Investors Inc. (NYSE: NHI ) πυροδότησε περισσότερη επενδυτική δραστηριότητα πριν από το τέλος του έτους, καθώς οι πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων με χαμηλή απόδοση συνέχισαν να εξαγοράζουν την ελευθερία επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) να επωφεληθούν από την εξομάλυνση της αγοράς πωλητών.

Ο Διευθύνων Σύμβουλος της NHI, Eric Mendelsohn, δήλωσε ότι η REIT με έδρα το Murfreesboro του Τενεσί στοχεύει άλλα 50 έως 60 εκατομμύρια δολάρια σε επιπλέον πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων, συμπεριλαμβανομένων 10 ακινήτων προς πώληση. Άλλες – κυρίως κατοικίες ηλικιωμένων – αναμένεται να πωληθούν ή να μεταφερθούν σε καθεστώς κρατούμενης προς πώληση, δήλωσε ο Mendelsohn στην κλήση κερδών τρίτου τριμήνου του REIT την Τετάρτη.

«Είμαστε επικεντρωμένοι στην ολοκλήρωση των προσπαθειών βελτιστοποίησης και στην επιστροφή στην ανάπτυξη», δήλωσε ο Mendelsohn. «Παραμένουμε ανοδικοί σχετικά με τις μακροπρόθεσμες βασικές αρχές του κλάδου για τη στέγαση ηλικιωμένων και την ειδικευμένη νοσηλευτική».

Τα περιουσιακά στοιχεία με χαμηλή απόδοση είναι συχνά ζημία τόσο για τον ενοικιαστή όσο και για τον ιδιοκτήτη, ανάλογα με παράγοντες πέρα ​​από τον έλεγχό τους – η θέση της αγοράς και οι προκλήσεις εργασίας για να αναφέρουμε μερικές.

Αυτά τα συγκεκριμένα ακίνητα διάθεσης δεν λειτουργούν για τον χειριστή, δεν αποδίδουν το ενοίκιο της σύμβασης και η NHI δεν αναμένει να ανακάμψουν σύντομα, πρόσθεσε ο επικεφαλής επενδύσεων της NHI, Kevin Pascoe.

Τέτοια ακίνητα βρίσκονται σε μικρότερες γεωγραφικές περιοχές της αγοράς όπου η εργασία θα είναι μεγαλύτερη πρόκληση, πρόσθεσε, σημειώνοντας ότι είναι καλύτερο για την NHI να προχωρήσει, δεδομένου του χρόνου που θα χρειαστεί να ανακάμψουν.

Οι διαθέσεις είναι επίσης συνεπείς με το σχέδιο της NHI να είναι συντηρητική με τον ισολογισμό της, ενώ χρησιμοποιεί την αγορά των πωλητών προς όφελός της κατά το παρελθόν έτος, σύμφωνα με τον Mendelsohn.

«Ευτυχώς, οι συντηρητικές χρηματοοικονομικές πολιτικές μας και οι πρώιμες και αποφασιστικές ενέργειές μας για την εκποίηση περιουσιακών στοιχείων με κακή απόδοση σε μια αγορά πωλητών μας ωφέλησαν και διατήρησαν τον ισολογισμό μας σε εξαιρετική κατάσταση», δήλωσε ο Μέντελσον.

Η εκφόρτωση ακινήτων με χαμηλή απόδοση από το NHI το τρίτο τρίμηνο περιελάμβανε την πώληση επτά ιδιόκτητων νοσηλευτικών ακινήτων έναντι 43,7 εκατομμυρίων δολαρίων και δύο περιουσιακών στοιχείων για ανώτερα στεγαστικά για 16,4 εκατομμύρια δολάρια.

Από το δεύτερο τρίμηνο του 2021, η NHI ολοκλήρωσε την πώληση 32 μη εξυπηρετούμενων ακινήτων για ηλικιωμένους για καθαρά έσοδα 296,4 εκατομμυρίων δολαρίων, με σωρευτική κάλυψη EBITARM 0,47x.

Το καθαρό εισόδημα που αποδίδεται στους κατόχους κοινών μετοχών ανά απομειωμένη κοινή μετοχή ήταν 78 σεντς για το τρίτο τρίμηνο, από 67 σεντς για το ίδιο ποσό το τρίτο τρίμηνο του 2021.

Τα κανονικοποιημένα κεφάλαια από πράξεις (FFO) ανά απομειωμένη κοινή μετοχή ήταν 1,06 $ το τρίτο τρίμηνο, από 1,15 $ το τρίτο τρίμηνο του 2021. Εν τω μεταξύ, τα κανονικοποιημένα κεφάλαια διαθέσιμα για διανομή (FAD), ήταν 47,4 εκατομμύρια $ το 3 3ο τρίμηνο σε σύγκριση με 51,2 εκατομμύρια $ το 3ο τρίμηνο του 2021.

Η NHI απέδωσε τα αποτελέσματα του τρίτου τριμήνου σε περίπου 5,5 εκατομμύρια δολάρια λιγότερα έσοδα από ενοίκια λόγω ολοκληρωμένων διαθέσεων περιουσιακών στοιχείων, χαμηλότερα έσοδα από τόκους λόγω αποπληρωμών δανείων, μαζί με γενικά και διοικητικά έξοδα, τα οποία αυξήθηκαν κατά περίπου 1,0 εκατομμύρια δολάρια, μεταξύ άλλων παραγόντων.

Έτοιμοι για επένδυση

Όσον αφορά τις μελλοντικές επενδύσεις, ο Mendelsohn είπε ότι εξακολουθεί να βλέπει την αγορά εξαγορών ως «μετατοπισμένη», αλλά οι συζητήσεις για τον αγωγό ήταν πιο ενεργές πρόσφατα. Η NHI είναι αισιόδοξη ότι τα εκκρεμή αναβαλλόμενα υπόλοιπα χρέους, η αναδιάρθρωση των μισθώσεων και οι μεταβάσεις των μισθωτών θα συμβάλουν σε καλύτερη εγχώρια ανάπτυξη τα επόμενα χρόνια.

Τα περιουσιακά στοιχεία ειδικευμένων νοσηλευτικών της NHI, τα οποία αποτελούν το 33% του ετήσιου προσαρμοσμένου καθαρού λειτουργικού εισοδήματος (NOI), συνεχίζουν να έχουν «στερεή» κάλυψη EBITARM στο 2,47x. Ωστόσο, το NHI σημείωσε μείωση της κάλυψης από έτος σε έτος, κυρίως λόγω του National Health Corporation (NHC), σύμφωνα με τον Pascoe.

Ο δείκτης κάλυψης κατ’ αποκοπή αμοιβής του φορέα εκμετάλλευσης του SNF σε εταιρικό επίπεδο επηρεάστηκε από τη μείωση των εσόδων από το πρόγραμμα τόνωσης της ομοσπονδιακής κυβέρνησης, είπε ο Pascoe. Το NHI δεν παρείχε αναβολές σχετικά με το SNG το 2ο ή το τρίτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους.

Η κάλυψη στέγασης ηλικιωμένων προήλθε σε μεγάλο βαθμό από τη βελτίωση από το Bickford, είπε ο Pascoe, με την πλευρά των αναγκών στο 0,96x, αυξημένη κατά 7 μονάδες βάσης από το 1ο τρίμηνο του 2022, ενώ η διακριτική κάλυψη του χαρτοφυλακίου στέγασης ηλικιωμένων ήταν 1,38x, μειωμένη κατά 1 μονάδα βάσης διαδοχικά, αλλά βελτιώθηκε από 1,16x το 4ο τρίμηνο του 2021.

Τα χαρτοφυλάκια κατοικιών για ηλικιωμένους με βάση τις ανάγκες και τη διακριτική ευχέρεια αντιπροσώπευαν το 28% και το 29% του ετήσιου προσαρμοσμένου NOI.

“[We’re] Ευτυχώς που βρίσκομαι σε θέση σημαντικής οικονομικής ισχύος για να αντιμετωπίσω βραχυπρόθεσμους αντίθετους μακροοικονομικούς ανέμους και να κεφαλαιοποιώ καθώς αυτές οι βιομηχανίες ανακάμπτουν», δήλωσε ο Mendelsohn.

Μείωση του χρέους στον αγωγό ανεφοδιασμού

Από τα τέλη του 2020, η NHI κατάφερε να μειώσει το χρέος κατά 377 εκατομμύρια δολάρια, σύμφωνα με τον CFO John Spade. Η εξυπηρέτηση του χρέους αποδείχθηκε «πολύ σταδιακή», είπε ο Spade, και η NHI, με τη σειρά της, σχεδιάζει να προβεί σε συναλλαγές για να αποκαταστήσει την ανάπτυξή της.

«Αυτό που κάνουμε είναι να μειώσουμε τις αναβολές, συνεχίζουμε να μιλάμε για τις εκπτώσεις που συνεχίζουμε να επισημαίνουμε και το πετυχαίνουμε σε αυτό», είπε ο Σπάιντ. «Ταυτόχρονα, σκεφτόμαστε αυτά τα κλειστά επενδυτικά δολάρια».

Ενώ το τρίτο τρίμηνο ήταν ήσυχο από επενδυτική σκοπιά, ο Pascoe είπε ότι ο αγωγός ήταν “σίγουρα πιο ενεργός” σε σύγκριση με τα πρόσφατα τρίμηνα — μια ενθαρρυντική τάση για μελλοντικές επενδύσεις.

Αυτό συμβαίνει παρά την έλλειψη ουσιαστικών αλλαγών στις τιμές καθώς το κόστος χρηματοδότησης συνεχίζει να αυξάνεται, είπε.

Οι εταιρείες ιδιωτικών μετοχών που επενδύουν δικά τους κεφάλαια συνεχίζουν να είναι ο μεγαλύτερος ανταγωνισμός εκεί, καθώς η NHI συνεχίζει να πουλά περιουσιακά στοιχεία με χαμηλή απόδοση, σύμφωνα με τον Pascoe. Πολλά από τα κτίρια που ανακαινίζονται ήταν επίσης δύσκολο να λάβουν χρηματοδότηση, αλλά οι αγοραστές πρέπει επίσης να επενδύσουν περισσότερα ίδια κεφάλαια για να κλείσουν τη συμφωνία, είπε.

«Θα υπάρξει πιο αργός ρυθμός για να τα αποκτήσουμε [turnaround assets] εκτός του χαρτοφυλακίου, αλλά … βλέπουμε να έρχονται προσφορές και βλέπουμε ομάδες που έχουν κεφάλαια να έρχονται στο τραπέζι. παίρνει λίγο περισσότερο χρόνο για να τα βγάλουν έξω», είπε ο Πάσκο.

Η NHI σχεδιάζει να τοποθετηθεί τόσο ευκαιριακή όσο η εργασιακή και άλλες πληθωριστικές πιέσεις συνεχίζουν να επιβαρύνουν τόσο τα περιθώρια στέγασης ηλικιωμένων όσο και των ειδικευμένων νοσηλευτικών. Οι εκπτώσεις ενοικίων και τα έξοδα τόκων αναμένεται να είναι υψηλότερα το 4ο τρίμηνο του τρέχοντος έτους από το τρίτο τρίμηνο.

Δραματικές μακροοικονομικές αλλαγές, είπε ο Spade, εκτυλίσσονται σε πραγματικό χρόνο και η NHI πρέπει να ανταποκριθεί στο αυξανόμενο κόστος του κεφαλαίου αναπτύσσοντας πρόσθετες επενδύσεις FAD εάν είναι απαραίτητο.

«Εάν το 2023 η οικονομία κρυώσει, ο πληθωρισμός πέσει και τα επιτόκια αλλάξουν και τα επιτόκια δεν ανέβουν ή ακόμη και πέφτουν, τότε είμαστε σε εξίσου καλή θέση», πρόσθεσε ο Σπέιντ. “Το θέμα για εμάς φέτος είναι να είμαστε καλά τοποθετημένοι και στις δύο περιπτώσεις.”

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *